Impayés de loyers et surendettement
(Nouvelles dispositions applicables à compter du 1er mars 2019)
Il manquait jusqu'à présent des passerelles entre la décision du juge de la location accordant des délais
de paiement au locataire en difficulté et le dispositif surendettement.
C'est chose faite avec la loi Elan du 24 novembre 2018, qui sera applicable à partir du 1er mars 2019,
dont voici les principales dispositions.
Pour cela, il faut repérer deux cas de figure selon le stade de la procédure à savoir :
- soit devant la commission de surendettement,
- soit devant le juge de la location qui est chargé de constater que le bail est résilié, de prononcer l'expulsion et d'accorder éventuellement des délais de paiement au locataire.
1er cas de figure : Lorsque le locataire saisit la commission de surendettement, alors qu'il avait
auparavant obtenu des délais de paiement de la part du juge de la location :
- Entre la recevabilité et l'élaboration des mesures de surendettement : le débiteur doit dorénavant continuer à payer selon les modalités fixées par le juge de la location (alors qu'auparavant, il lui était interdit de payer les arriérés, ce qui le mettait en porte à faux avec la décision du juge de la location).
- Si la commission prend des mesures de surendettement (plan conventionnel de redressement, mesures imposées) : elles se substituent à celles du juge de la location. Ainsi, si le débiteur les respecte, il retrouvera (s'il l'avait perdu) son statut de locataire et ne pourra pas être expulsé.
- Si la commission impose une PRP : La clause de résiliation de plein droit du bail est suspendue pendant 2 ans.
Pendant ce délai, le locataire doit reprendre le paiement de son loyer et de ses charges courants :
* Si au terme des deux ans, il n'a pas de nouveaux impayés de loyer ou charges courants : il retrouve son statut de locataire et ne pourra pas être expulsé (alors que ses arriérés auront été effacés).
* Par contre, s'il a de nouveaux impayés de loyers ou de charges courants, il perd son statut de locataire et sera par conséquent expulsable (mais ses anciennes dettes auront été effacées).
Texte de référence : Nouvel article L. 714-1 du Code de la consommation.
2ème cas de figure : Lorsque le locataire demande au juge de la location des délais de paiement de sa dette locative, alors qu'il avait auparavant déposé un dossier de surendettement :
Il doit signaler au juge de la location qu'il a déposé un dossier de surendettement et à quel stade de la procédure il se trouve. Car, dans ce cas, le juge de la location peut aménager les délais de paiement qu'il accorde en fonction de la décision de la commission de surendettement.
- Si la commission n'a pas encore élaboré de mesures de surendettement : le juge de la location lui accorde des délais de paiement qui iront jusqu'au jour où la commission aura pris une mesure. Par conséquent, le locataire devra continuer à rembourser ses arriérés de dettes locatives selon les odalités décidées par le juge de la location, puis lorsque la commission aura pris des mesures, selon les modalités prises par elle.
- Si la commission a déjà élaboré un plan conventionnel de redressement ou imposé une mesure : le juge de la location doit s'aligner sur les modalités de remboursement prévues par la commission.
- Si la commission a imposé un moratoire : le juge de la location accorde des délais de paiement de la même durée que le moratoire + 3 mois supplémentaires (afin de permettre au locataire de redéposer un dossier à l'issue du moratoire).
- Si la commission a orienté le dossier vers une PRP : le juge de la location suspend alors les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de 2 ans. Pendant ce délai, le locataire doit continuer à payer son loyers et ses charges courants :
* Si à l'issue des deux ans, il n'a aucun impayé de loyers ou de charges, il retrouve son bail et il ne pourra pas être expulsé (et en plus, il n'a plus de dettes !).
* Si par contre, il a de nouveaux impayés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet (il a perdu définitivement son bail et il est expulsable).
Texte de référence : article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié.
